今こそ真の不動産コンサルを！！ PARTⅣ

　前回は工業団地のお話をしました。早くしないと時期を失いますよ、というお話でした。
　今回は土地利用について述べたいと思います。今では土地の所有には固定資産等、管理経費が大きくなってきて、値上りをするどころか値下がりし続けてバブル期のような土地投資ブームは去り、損益還元法による利を追求するようになってきています。それは一面においては健全な事なのですが、その利の追求というのが非常に難しい事なのです。
　その難しさは、その土地の持っている性格、例えば立地、形状、大きさ、近隣の施設の状況、道路の状況、人口の密集度合い、日照、給排水、都市計画の用途、その他その土地の特殊性を考慮して何に使うか、またどのように使うかという事を考えねばならない訳です。
　立地が良いとスーパーとかコンビニの業者が営業に来てくれる好運な場合もありますが、なかなかそんな良い物件は限られています。　又駐車場に向いている土地もあるかもしれません。それは小さい投資でまあまあの利を得られるかもしれません。その駐車場用地も限られてくると思います。
　そうなりますと、その土地の利用法は本当に真剣に考え、コンサルを受けなければならないと思います。今の風潮は空地があるとすぐアパート、マンションを建てようとします。　　　
　しかしこれは曲者です。何故なら先程言いましたように、その土地はアパートマンションに向いているかという根本的な問題があるからです。今は住む人（お客様）の立場に立ってアパートマンションを作らねば決して満室にはなりません。よしんば埋まったとしても新しい時だけで、5～6年経過すると空室が目立つようになってきて、資金繰りが苦しくなってくるという状況が出てきているように思います。
　このアパートマンション経営にはもう一つの利点と思われる事があります。それは相続対策なのです。しかし最近はアパートマンションを建てることで相続税対策をして相続税対策倒産が続出しているようです。やはりアパートマンションは経営をするという感覚が求められ、立地、誰をターゲットにするか、ファミリーか単身者か否それとも事務所と住居と兼用で使うかとか、常にお客様の要望を念頭に経営活動をしていかねばなりません。
　アパート、マンションは経営なのです。入居者も無限ではなくこれも少子高齢化の波を大きくかぶりそうなのです。
　だからこそ本当の不動産コンサルが必要なのです。是非どうぞ！

調亮

2006.11.6 | 10:04